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2018下半年房地產行業展望:危中有機

來源:遼寧正業集團 發布時間:2018-08-25 次瀏覽

  (一)政策“穩”字當先,以空間換時間推進長效機制  

  1、各地調控進入微調階段,限售、限價常態化穩定市場  

  目前各地調控政策進入微調階段,主要針對投機炒房,核心目的求“穩”。2018年以來,出臺調控政策的城市主要為前期無政策出臺或政策力度不足、今年以來市場熱度上升較快的城市,不同城市政策力度差異大。具體而言,海南省為防范炒房投機現象,實施全域嚴厲限購、限貸、限售并嚴格審查頻繁離婚、結婚、新遷入海南戶籍購房等行為,為2018年以來調控城市政策力度之最嚴;反之,長春、哈爾濱、貴陽等弱二線城市雖出臺調控,但受地區本身庫存水平不低影響,政策以限售2-5年不等為主,限購、限貸舉措較少;而蘭州則受前期政策力度較嚴致使市場下滑、庫存上升影響,取消了部分偏遠區域的限購政策和非蘭州戶籍購房的個稅、社保要求。從各地政策細則和力度差異來看,調控主要針對外地人投機炒房行為,力度也根據地區市場的情況有所區別,目的為防止當地樓市出現“量”、“價”的大幅波動,既要防范投機行為帶來的市場過熱,也要防控政策過嚴導致的市場下行。目前各地樓市政策進入微調時期,預計未來政策的出臺主要以規范土拍、預售或調整限售年限等為主,部分未出臺調控政策的地區如出現房價漲幅上行也存在較大調控可能,但力度會根據當地的市場熱度、庫存水平而有所差異,整體調控力度大幅上行的可能較小。

  預計限售、限價將為常態化調控舉措。限售政策能夠精準打擊投機炒房,既不傷及剛需又能抑制投機、平穩樓市,逐漸成為了各城市調控的首選和標配,2018年以來新出臺調控的城市政策無一不包含限售,截至2018年6月中旬,限售城市數量已近70個,限售年限在2-5年不等。此外,限價同樣是各地調控不可或缺的方式之一,主要目的為通過行政干預防止一手房價格的大幅波動,多個城市一手房定價普遍低于周邊二手房。考慮到目前樓市調控基調主要為穩定房地產市場,預計限售、限價將成為各地樓市調控的常態化舉措。

  各地人才落戶、住房補貼政策頻發,核心目的在于吸引人才并非變相放松調控,但若區域房地產市場價格因此波動,后續大概率會有限購補丁出臺。此次“人才爭奪戰”以二線城市為主角,代表城市包括南京、西安、杭州、武漢、成都、天津等,具體內容主要為落戶條件的放松及租房、購房補貼。此類城市商品住宅庫存多處于低位,政策目的并非變相放松調控,而在于吸引人才、提高城市中長期核心競爭力。但落戶人數的明顯增加確實會對樓市的量、價增速產生實質正向影響,目前成都已對人才落戶政策打上購房限制的補丁,即新遷入戶籍未滿2年的購房者需在所購房區域穩定就業且連續繳納社保12個月以上,而若其他區域若出現由人才落戶政策導致的房價漲幅擴大,則同樣存在后續出臺購房限制條件的可能。

  2、長效機制為長期制度安排,多層次住宅體系最先落地

  穩定的市場環境是長效機制建立的基礎。目前我國長效機制主要包括以住房租賃、共有產權房為代表的多層次住宅體系建立、房地產稅制改革等,均為長期的制度安排,需要以穩定的房地產市場尤其是平穩的房地產價格為基礎。在房價暴漲的周期里,租賃、共有產權房的市場接受度、房地產稅的實施效果均可能低于預期,使得長效機制難以落到實處。

  多層次住宅體系建設已在部分核心城市快速推進。

  住房租賃的推進形式主要為租賃住房用地供應,推進最為迅速的城市為上海、杭州,截至2018年6月12日,上海和杭州分別實際供應租賃住房的住宅用地32和8塊,涉及規劃建筑面積分別為204.22和46.74萬平方米,競得企業絕大部分為當地國企,地塊全部為底價成交。上海租賃用地供應始于2017年7月,2017、2018年1-5月成交的租賃住房用地建筑面積分別占同期住宅用地成交總建筑面積比重達12.30%和22.19%;杭州租賃用地供應始于2017年10月,2018年以來租賃住房用地供應量迅速增長,但供應力度弱于上海,成交的租賃住房用地規模占同期住宅用地成交總建筑面積比重約為5.70%。除上海、杭州外,合肥、武漢2018年以來也推出了少量住房租賃用地。

  共有產權房實施的代表城市為北京。2017年9月底,北京市發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,此后北京市合計成交了15個地塊,全部用于建設共有產權住房,規劃總建筑面積合計為209.74萬平方米,另有一部分供應量來源于商品住宅配建限價房、2017年9月30日之前未銷售的自住型商品住房轉化為共有產權房。根據北京市住建委披露的已結束申購的共有產權房情況來看,政府持有份額比例在30%-50%不等,共有產權房銷售價格根據周邊住房銷售價格作出的評估價、購房人持有比例及政府一定讓利的原則確立,銷售單價明顯低于周邊房價,并且房源中30%的住房會面向在項目所在區域工作、滿足限購條件的非京籍購房者,對保障夾心層自住需求積極作用顯著。

  房地產稅改革推行預期強于往年,但短期內落地難度較大。政府公開文件中房產稅相關內容由來已久,表述從“物業稅”逐步變更為“房產稅”及“房地產稅”,自2013年起政策表述便著重強調“房地產稅立法”,2017年底以來政策對房地產稅改革的表述為“立法先行、充分授權、分步推進”,意味著房地產稅改革將立法先行。目前該法案尚處于草擬階段,預計立法完成時間最快也將在2020年以后,而立法至實施仍有一定過渡期,“充分授權、分步推進”的原則也意味著各地推進的進度、實施的細則均可能有差異,因此房地產稅短期內落地難度較大。

  房地產稅改革不等同于單一開征房產稅,而為加減并重。財政部副部長史耀斌在兩會期間答記者問時表示,房地產稅改革總體思路為“立法先行、充分授權、分步推進”,“合并整合相關的一些稅種”,“合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔”。我國房地產行業宏觀稅負率已為各行業之首,并且稅收結構以流通環節稅種包括營業稅、      土地增值稅、所得稅和契稅為主。而從國際經驗來看,如美國、香港房地產稅收結構中流通環節涉及的稅種均主要為所得稅,保有環節稅種則具備“寬稅基、低稅率”的特點。因此,房地產稅改革并非完全等同于開征房產稅,而為加減并重,在保持行業稅負率穩定的前提下,對保有環節征稅同時降低流轉環節稅負。


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